정부가 내놓은 부동산 세제 개편안이 시행되면 같은 아파트라도 집주인이 직접 거주하는지에 따라 보유세가 수백만 원씩 달라지는 것으로 나타났다. 실거주 1주택자는 종합부동산세 기본공제가 확대돼 일부 중저가 단지에서는 세 부담이 오히려 줄어들지만, 초고가 주택과 다주택자는 세금이 크게 늘어나는 것으로 분석됐다.

3일 매일경제신문이 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원(세무사)에게 의뢰해 서울 주요 아파트의 2027년 보유세를 시뮬레이션한 결과다. 이번 분석은 2027년 공시가격이 올해 상승률의 절반 수준으로 오른다는 가정 아래 산출했다.

가장 큰 변화는 실거주 여부였다.

공시가격 34억9100만원인 서초구 반포동 반포자이 전용면적 84㎡는 집주인이 직접 거주하면 내년 보유세가 2764만원일 것으로 계산됐다. 반면 전세나 월세를 주고 다른 곳에 거주하면 보유세는 3318만원으로 554만원 늘어난다. 올해 보유세 1810만원과 비교하면 실거주는 52.7%, 비거주는 83.3% 증가하는 셈이다. 같은 집이라도 거주 여부에 따라 세 부담이 크게 달라지는 것이다.

주택 가격이 높을수록 세 부담 증가폭도 커졌다.

공시가격 86억5200만원인 용산구 한남동 한남더힐 전용 233㎡는 실거주 시 보유세가 1억3028만원, 비거주 시에는 1억4086만원으로 1058만원 차이가 났다.

공시가격 54억7500만원인 반포동 아크로리버파크 전용 112㎡도 실거주 6142만원, 비거주 6906만원으로 764만원 차이가 발생했다. 공시가격 43억5700만원인 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용 114㎡는 4046만원과 4781만원으로 735만원, 공시가격 31억2800만원인 도곡동 도곡렉슬 전용 120㎡도 2210만원과 2764만원으로 554만원 차이가 나는 것으로 나타났다.

초고가 주택은 실거주를 하더라도 세 부담이 크게 늘어난다.

세제가 유지됐다면 내년 한남더힐 실거주자의 보유세는 8790만원이지만 개편안이 적용되면 1억3028만원으로 4238만원(48.2%) 증가한다. 아크로리버파크는 4551만원에서 6142만원으로 1591만원(35%) 늘어난다. 래미안대치팰리스는 826만원, 반포자이는 535만원 각각 증가하는 것으로 분석됐다.

다주택자의 세 부담 증가는 더욱 가파르다.

대치동 은마아파트 전용 84㎡를 한 채 보유하면 내년 보유세는 1631만원, 송파구 잠실주공5단지 전용 83㎡는 2079만원이다. 두 사람이 각각 한 채씩 보유하면 보유세는 모두 3710만원이다. 그러나 한 사람이 두 채를 모두 보유하면 보유세는 8102만원으로 2.18배까지 뛰는 것으로 나타났다.

여기에 아크로리버파크 전용 112㎡를 추가로 보유하면 보유세는 2억8267만원으로 늘어난다. 세 사람이 각각 한 채씩 보유할 경우 보유세 합계(9852만원)의 2.87배로, 주택 수가 늘어날수록 세 부담 격차가 더 커졌다.

반면 강북권 준고가 단지에서는 실거주 1주택자의 세 부담이 오히려 줄어드는 사례도 나왔다.

마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡(공시가격 17억5200만원)는 현행 세제를 유지할 경우 내년 보유세가 557만원이지만 개편안을 적용하면 521만원으로 36만원 감소한다. 성동구 왕십리 텐즈힐 전용 84㎡ 역시 348만원에서 308만원으로 40만원 줄어든다. 올해 보유세 295만원과 비교해도 증가율은 4.4%에 그친다. 종부세 기본공제가 실거주 1주택은 14억원으로 확대되면서 세율 인상 효과를 상쇄하기 때문이다.

하지만 이들 단지도 실거주하지 않으면 상황은 달라진다. 마포래미안푸르지오는 보유세가 777만원으로, 왕십리 텐즈힐은 479만원으로 각각 늘어난다.

눈에 띄는 점은 실거주와 비거주 간 세 부담 차이는 오히려 중저가 단지에서 더 크게 나타났다는 점이다. 왕십리 텐즈힐은 비거주 보유세가 실거주의 1.56배, 마포래미안푸르지오는 1.49배였다. 반면 반포자이는 1.20배, 아크로리버파크는 1.12배, 한남더힐은 1.08배에 그쳤다. 실거주자에게 적용되는 기본공제 확대 효과가 초고가보다 중저가 주택에서 상대적으로 크게 나타났기 때문이다.