전 머리가 나쁘니 어려운 얘긴 못하고 아는것만 쉽게 말해볼께용.

우리가 투자를 할때는 언제나 수익에는 위험이 따른다는걸 알고 있어용.

심지어 은행의 예금조차 완전한 보장은 안돼용.

우리나라의 경우 1억원이 예금자 보호 한도에용.

시장에는 무위험금리 라는 개념이 있어용.

위험을 0으로 했을때 돈을 넣으면 이 수익은 무조건 확보된다는 개념이에용.

여러가지 금융 상품의 금리를 종합해서 정하는건데

이 무위험금리 변동에 따른 수익율을 보장하는 ETF도 있어용 ㅎㅎ

이런건 너무 곁가지고용.

암튼 어디다가 돈을 투자하면 그에 대한 수익과 위험이 공존해용.

부동산 매매도 마찬가지에용.

돈을 부동산에 넣으면 두가지 수익이 생겨용

1. 부동산을 이용할 권리 수익

2. 부동산의 가치가 상승할때의 수익

월세가 상징하는게 1. 이에용.

2.의 수익은 없이 부동산 소유주에게 거기 상응하는 대가를 지불하고 부동산을 이용하는거에용.

전세는 어떤거냐면요.

똑같아용.

다만 1.을 매월 지불하는게 아니라용

목돈을 내고 그걸 부동산 소유주가 알아서 굴려 수익을 얻도록 하는걸로 대신하는거에용.

즉, 부동산을 이용하는 1.을 이자로 받기로 하고 임대주에게 예금을 맏기는게 본질이에용.

법률로 국가가 보호해주는 은행 예금도 1억원까지밖에 원금 보장이 안돼용.

그런데 전세는 누가 보장을 해줘용? 아무도 안해줘용.

임대인도 전세금을 받아서 무위험금리만큼 수익을 내야해용.

언젠가 원금 그대로 임차인에게 돌려줘야할 예금이니까용.

쉬워보여도 이게 참 쉽지 않아용.

전세 제도는 결국 임대인과 임차인이

원금을 그대로 돌려주고, 돌려받는다는 신용에 의한 대차거래(돈 빌려주고 받기)라고 봐도 돼용.

집을 이용할 권리는 그냥 이자 대신 주는거고용.

그런데 우리는 다들 알잖아용

돈 빌려주면 이거 차용증 쓰고 공증 받아도 돌려받기 어렵다는거.

전세도 마찬가지에용.

아무리 권리설정을 잘해도 다 돌려받기 어려워용.

집값이 전세금보다 하락해버리면 임대인이 파산할 경우에 집을 대신 받아도 손해니까용.

20년 전에 강일리버파크가 만들어졌을때 사람들에게 2가지 선택권이 있었어용

- 4억을 주고 집을 분양받기

- 1억을 주고 전세 20년 계약을 하기.

분양 받은 사람들은 분양 받자마자 2008년 금융위기 터지고 2010년까지 집값이 오르긴 커녕

오히려 하락을 해서 많은 심적 고통을 받았을거에용

반대로 20년 전세 들어간 사람들은 원금도 지키고 집에서도 살고 야호~ 했을거에용.

그리고 덜 낸 비용만큼 시드를 가지고 열심히 다른 투자를 해서 불릴 수도 있었을거에용.

다른 더 좋은 집을 사고 전세를 뺄 수도 있을거에용. 

임대주가 서울시 SH니까 언제든 빼고 원금을 받을 수 있거든용.

2013~15년 쯤에도 부동산 경기가 너무 안좋았어용.

이때도 이전 시기의 반복적 상황이었어용.

그 시기 다 넘기고 2020년부터 전세계가 코로나로 인한 침체 극복을 위해 모두 같이 돈을 풀었어용.

그러니 돈의 가치가 떨어지고, 자산의 가치가 상승하는데 

우리나라에서는 주식보다는 부동산의 가치가 폭등했어용.

이때부터 강일리버파크를 분양받은 사람들은 자산의 가치가 폭등했지만

전세를 산 사람들은 그냥 그대로인거에용.

요컨대 분양받은 사람은 위험을 감수한 투자를 한거구용

전세를 산 사람은 무위험금리 수익만 얻었던거에용.

그 격차가 시간이 지나면서 벌어진거라고 보시면 돼용.

그리고 지금 20년 전세의 만료기간이 1년 남았어용.

정산을 하는 시점에서 분양을 해달라 요구하는건

20년간 위험은 다 회피하고 1. 부동산을 이용할 권리 수익 만 누렸던 사람이

위험을 20년간 감수하고 한 사람이 얻은 2. 부동산의 가치가 상승할때의 수익 까지

임대주인 서울시SH에게 '내놔!' 라는 거라고 보면 이야기가 아주 간단해지는거에용.

저 shift 제도의 20년 장기임대주택은

정말 가난한 사람, 보호받아야 할 사람들에게 국가가 손해를 볼걸 각오하고

임대해주는 국민임대주택, 영구임대주택이 아니에용.

임대주가 서울시 SH인 공공이지만 민간의 성격을 가진 임대주택이에용.

복지의 개념이 포함되어 좋은 입지에 저렴하게 살면서

대신 열심히 돈벌어 더 좋은 곳으로 shift 하라는 의미에서 저렴한 전세가에 임대해주는거에용.

어떻게 생각하세용?

지금 20년 계약 만료가 되는 시점에서 전세 임대자들에게

저 집을 시세도 아닌 감정평가/공시지가 에서 싼가격의 80% 기준으로 분양해줘야 하나용?

심지어 그 돈도 법률을 어기고 은행에서 LTV, DSR 대출 기준이 안돼도 빌려줘야 하나용?

지금은 LH, SH가 재정이 부실해져서

저런 주거복지정책을 적극적으로 하기가 어려워서용.

청년들이 서울에서 지금 시세 20억짜리 주택을 4억 전세로 들어가질 못해용

LH나 SH같은 반드시 돈을 돌려주는 안전한 임대인과 저런 계약을 못해용.

과거 저런 사업 벌인걸 기간 만료에 따라 청산하고 회수하면서 재원을 만들어야

규모를 줄여서라도 또 할 수가 있어용.

그런데 아마 안할거에용. 재정이 정상화되어도 

이 전세제도라는게 너무 임대인에게 불리한, 임차인의 무위험계약이다보니까용.

점점 현실과 괴리가 커지고 있어용. 

그 괴리에 대한 이야기를 하면 아주 복잡해지니까 이 글은 쉬운글이라서 여기서 끝낼께용.